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净利亏损14亿 百强房企恒盛地产资不抵债?

来源:风财讯      时间:2021-09-07 20:18:14

www.11msc.com www.shenbo560.com 在港股的内地房地产企业中,股价长期低于0.5港元的“极端仙股”,大概76家。这些企业大多是临近破产,或被母公司架空(无实际资产),或公司经营堪忧(有项目却难赚钱)。

恒盛地产(HK:00845)属于第三种,作为恒盛主要的资产平台,由于这些资产几近“被掏空”,机能衰弱、资不抵债,使得这只股无奈一步步进入仙股行列。

净利亏损14亿 恒盛地产资不抵债?

根据恒盛地产披露的2021年上半年业绩报告,期内公司的综合销售收入3.3亿元,较2020年同期下降16.9%;公司的净利润亏损14.3亿元,由正转负,每股亏损0.18元。

录得重大金额亏损,因为恒盛地产在上半年,根本没有新的物业分期项目完工。

而上半年,恒盛地产的房地产录入的54.3亿元确认销售收入,来自于尾盘房源及库存车库的销售。

这批尾货能创造的收入、毛利率水平都很低,所以整个公司进一步进入“销售少、毛利率低、利润亏”的恶性状态。

另值得注意,恒盛地产的财务成本无法被资本化,而它的实际借款利率又达到9.7%,所以公司的融资成本,几乎要靠“硬扛”。

截止2021年6月末,恒盛地产的借款总额下降2.5%,依然有197. 7亿元,是销售金额、营业收入的几十倍。

其中已经逾期的借款,本金总额就达到8.88亿元。

所以,恒盛地产为什么会亏?因为基本上资不抵债了。

财报显示,恒盛地产的资本负债比率达到453.8%。这反映的是公司债权人所提供的资金占全部资金的比重,资金都是借债权人的,极少来源于股东,借债是资产的4.5倍,而且其中大量是流动借款、一年期借款等短债和急债,到还的时候极可能就是资不抵债。

巨额

半年报显示,恒盛地产的土地储备约660万平方米,总在建面积为296万平方米,12.1%位于一线城市,87.9%位于二、三线城市。

风财讯详细盘点项目情况却发现,项目几乎可以形容为“空壳”了,大多数已被拍卖、被抵押、被冻结、被转让。

例如,在去年6月被挂上拍卖台的恒盛炜达(南通)房地产开发有限公司,对应了恒盛地产6项抵押物、2方担保人、上市公司作连带责任担保。

被拍卖的6项抵押物包含:

上海奉贤区光明镇2街坊三块地100%股权、上海弘晔地产100%股权,它们对应上海的恒盛湖畔豪庭;

另外,弘晔地产的股东恒盛弘晟(苏州)置业的9亿元股,也已被南通中级法院执行“股份冻结”;

江苏南通的恒盛尚海湾,对应的江苏南通虹桥路及工农路商业土地100%股权;

南通恒盛炜达的100%股权(含江苏多地项目);静海县团泊湖区土地100%股权、天津东岸建设100%股权(对应恒盛尚海湾滨湖)等,也均被抵押。

上述大部分项目由于处于被拍卖、被冻结状态,无法正常流转,在半年报中,未能纳入销售物业项目列表。

实际上,被恒盛地产纳入“贡献收入列表”的项目,流入的销售资金,也只是表面数字而已。

多数项目不仅因为抵押融资,已经不输于恒盛了,鉴于高昂的融资成本,恒盛能否从项目赚到钱,还需打一个问号。

例如,恒盛地产的销售主力—— “上海恒盛尚海湾”,半年报称,靠项目的第16号楼开盘销售,使公司在上半年能由资金回笼,得以偿还一些借款。

的确,这一个项目(销售约12.6亿)就贡献了恒盛地产上半年39.5%的销售收入。

但风财讯留意到,上海恒盛尚海湾早被开发公司“上海鑫泰地产”先后抵押给中海恒信、中融信托、光大信托、四川信托等金融机构,以获取56.2亿元融资。仅以恒盛的平均融资利率计算,收入的一半都是用来还钱的。

这还不计算赔款,企查查数据显示,今年因各类纠纷,恒盛尚海湾开发商新增的被执行金额达到388.3万元(被法院判定赔付)。

在恒盛地产的收入明细中,还计算了上海恒盛尚海湾多年来的装修收入(今年上半年约1279万),但这笔收入其实备受质疑。

据《新民周刊》报道,恒盛尚海湾曾因精装问题,延期交房。到了业主收房结点,却因为验房发现超200项问题有待整改,遭业主拒绝收房。

而地方政府留言板上,恒盛地产在吉林、等地的项目,也曾因“未办产权”“延迟交房”等问题遭到投诉。

“阳光系”无阳光 百强房企没落

恒盛地产的创始人,实际上是“阳光系”的实控人张志熔。

起家房地产,张志熔和其父张德璜创建上海阳光集团后,仅仅4年时间就将旗下恒盛地产、熔盛重工(2009年)送上资本市场。

其麾下的“阳光系”,可谓政银资源深厚。

虽然张志熔在2012年退出了熔盛重工和恒盛地产董事会,但2014年依然借地方政府的帮助引进了银团,中行、民生银行、进出口银行等均入局帮衬。

而在张志熔的妹夫丁向阳接手恒盛地产,担任董事局主席和行政总裁之前(2018年),恒盛的“指挥人”则是程立雄,一位在上海房屋土地资源管理局曾任职近10年的资深“体制人”。

彼时,大量资源打通,恒盛地产在2008年左右,企业规?;古旁谛幸低凡?。

即使后来一路衰退,及至2012年恒盛地产在房企500强榜单中排名56,也还是妥妥的百强房企。2015年机构估算的恒盛地产总货值,仍超过千亿。

但到如今,恒盛地产依然只能靠着尚海湾,这个在上海卖了20多年的项目“回血”,土储已不足千万平、收入不足5亿、利润由盈转亏,甚至走上了“卖项目”的路子,没落得令人唏嘘。(来源|风财讯 作者|王婷婷)

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